Lexikon der Baufinanzierung

Finanzierungsmöglichkeiten

Die wohl meistgenutzten Finanzierungsmöglichkeiten sind der Bausparvertrag sowie das Hypothekendarlehen.

Bausparvertrag
Beim Bausparvertrag handelt es sich um einen Darlehensvorvertrag, bei dem die Bausparsumme festgelegt ist. Nach Erreichen der notwendigen Bewertungszahl (legt die Zuteilungsreihenfolge fest und zeigt die Dauer und Höhe der Sparleistung an) der Mindestansparsumme von 40-50 % (je nach Institut) der Bausparsumme haben Sie einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen, das in der Regel zinsgünstig ist.

Hypothekendarlehen
Beim Hypothekendarlehen entscheiden Sie über die gewünschte Summe und belasten damit Ihr Grundstück/Immobilie. Berücksichtigen Sie hierbei, dass die verschiedenen Anbieter maximale Beleihungsgrenzen haben. Diese können zwischen 60 % und 80 % des Kaufpreises der Immobilie liegen. Die Belastung Ihres Grundstücks/Immobilie wird zu Gunsten des Kreditgebers im Grundbuch eingetragen. Hierfür fallen weitere Kosten (Eintragung im Grundbuchamt und Notar) an.

Begriffe in der Baufinanzierung

Ablösung
Ein bestehender Kredit wird durch einen neuen Kredit ersetzt, z. B. wird ein zinsgünstiger Kredit durch einen noch günstigeren abgelöst.

Abnahmeverpflichtung
Verpflichtung des Darlehennehmers, sich das Darlehen innerhalb einer Abnahmefrist auszahlen zu lassen.

Abschreibung

Als Besitzer einer vermieteten Immobilie können Sie deren „Abnutzung“ als Verlust steuerlich geltend machen, so dass sich die Steuerschuld vermindert.

Abtretung
Übertragung von Rechten und Forderungen auf einen neuen Gläubiger (bei Immobilien Abtretung der Grundschuld, u.a. bei Umschuldungen – ein Eintrag im Grundbuch erübrigt sich zugunsten des neuen Darlehengebers. Abtretung auch z. B. von Rechten und Ansprüchen aus Lebensversicherung, Bausparverträgen etc.)

Allgemeine Darlehensbedingungen
Von einem Kreditinstitut festgelegte Vertragsbedingungen, die grundsätzlich für alle Kunden bei der Abwicklung eines Darlehens gelten.

Annuität
Gleichbleibende Jahresrate zur Abtragung einer Schuld – bestehend aus Zins und Tilgung. Annuitätsrate bezeichnet die Teilbeträge (z. B. monatliche oder quartalsweise Ratenzahlung)

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Sie fallen beim Bau eines Gebäudes an und müssen durch Eigen- oder Fremdkapital finanziert werden: (z. B. Kaufpreis für Gebäude/Grundstück und beim Kauf anfallenden Anschaffungsnebenkosten).

Anschaffungsnebenkosten
Nebenkosten beim Kauf (z.B. Grunderwerbssteuer, Makler-, Notargebühren etc.)

Arbeitgeberdarlehen

In der Regel zinsgünstiges Darlehen, das manche Arbeitgeber ihren Angestellten einräumen.

Auflassungsvormerkung

Anspruchssicherung des Immobilienkäufers im Vorfeld, bevor der Eigentumswechsel per Kaufvertrag vollzogen ist. Auch die Auflassungsvormerkung muss von einem Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Auszahlungsvoraussetzungen
Banken zahlen das Darlehen häufig erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Hierzu gehören unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung im Grundbuch sowie die entsprechend notwendigen Beleihungsunterlagen.

Baudarlehen

Fremdmittel zur Baufinanzierung (z. B. durch Banken). Das Baudarlehen wird mit einer Grundschuld abgesichert.

Baukosten

Kosten nur für die Errichtung eines Hauses, dessen Außenanlagen und Baunebenkosten. Als „reine Baukosten“ bezeichnet man nur die Erstellung des Gebäudes.

Baulastenverzeichnis

Verzeichnis über Beschränkungen und Lasten eines Grundstückes. Einzusehen bei Bauämtern und der zuständigen Gemeinde. Meist nur bei Grundstücken, die von öffentlichem Interesse sind.

Bauspardarlehen

Tilgungsdarlehen einer Bausparkasse, auf das der Bausparer Anspruch hat, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird.

Bausparsumme

Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wurde.

Bauzeitfinanzierung

Unter diesem Begriff versteht man den Finanzierungszeitraum zwischen Darlehensbeginn und Fertigstellung des Gebäudes.

Beleihungsgrenze

Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann (in der Regel 80 % des sog. Beleihungswertes).

Beleihungswert

Wert der Immobilie, der auf lange Sicht als sicher gilt = Summe aus Grundstück, Gebäude und angenommenem Ertrag; darf den Verkehrswert nicht übersteigen.

Bereitstellungszinsen

Sie fallen an, wenn Geldmittel von einem Finanzierungsinstitut zur Verfügung gestellt, vom Kreditnehmer aber nicht sofort in Anspruch genommen werden.

Bewertungszahl
Die Bewertungszahl legt fest, ab welchem Zeitpunkt Sie die Beträge aus Ihrem Bausparvertrag ausbezahlt bekommen. Hierzu sind Höhe des Sparguthabens und Dauer der Sparzeit entscheidend. Aus diesen beiden Faktoren ergibt sich die Bewertungszahl. Hat Ihr Bausparkonto die geforderte Mindestbewertungszahl erreicht, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif.

Bonität

Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers.

Bürgschaft

Durch einen Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich ein Bürge gegenüber dem Darlehensgeber, für die Erfüllung des Darlehensvertrages einzustehen. Häufig verlangt der Darlehensgeber eine sog. Selbstschuldnerische Bürgschaft. Hier kann der Bürge in Anspruch genommen werden, ohne dass die Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers feststehen muss.

Disagio/Damnum

Bezeichnet die Differenz zwischen der Darlehenssumme und dem Auszahlungsbetrag.

Effektivzins

Soll bei Krediten die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben und soll die tatsächliche Verzinsung eines Darlehens unter der Berücksichtigung verschiedener Nebenkosten und Zahlungszeitpunkte ausdrücken.

Eigenkapital

Alles, was an Eigenmitteln für den Immobilienerwerb und/oder den Hausbau zur Verfügung steht. Auch ein realistisch bezifferter Wert an Arbeits- und/oder Sachleistungen zählt dazu (maximal 10 % der Baukosten).

Eigenleistung

Persönliche Arbeitsleistung des (privaten) Bauherrn am Bau. Kann helfen Kosten  ein zu sparen, muss aber gut überlegt werden.

Eigennutzung

Nutzung des eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung. Wichtig als Voraussetzung für die Gewährung diverser Fördermittel

Festhypothek

Feste Darlehenssumme, die am Ende der Laufzeit füllig wird. Während der Laufzeit werden lediglich Zinsen gezahlt. Am Ende der Laufzeit wird das Darlehen z. B. durch eine Lebensversicherung auf einen Schlag getilgt. Anstelle der Tilgungsrate werden Beiträge in die Lebensversicherung gezahlt.

Festzins

Fester, also von Schwankungen unabhängiger Zinssatz für einen bestimmten Zinsbindungszeitraum eines Darlehens.

Festzinsdarlehen

Konditionen des Kreditgebers werden für einen bestimmten Zeitraum garantiert.

Finanzierungsnebenkosten

Kosten, die im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme stehen. Steuerlich sofort abzugsfähig, wenn Sie vor dem Einzug stehen.

Finanzierungsplan

Zeigt die Gesamtkosten, wie viel Eigenmittel vorhanden sind, wie viel Fremdmittel benötigt werden und welche Finanzierungsbelastungen anfallen.

Freistellungserklärung

Beim Bau von Eigentumswohnungen sichert sich die Bank des Bauträgers durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden während der Bauphase Wohnungen verkauft, so muss der Käufer bereits vor Fertigstellung der Wohnung einen Teil des Kaufpreises bezahlen. Der Bauträger darf diese Teilzahlung nur annehmen, wenn eine Freistellungserklärung seiner Bank vorliegt. Die Freistellungserklärung sicher ab, dass nach Bezahlung der vollen Kaufsumme, die Wohnung nicht mehr der Globalgrundschuld obliegt.

Fremdkapital

Finanzierungsmittel, die als Darlehen zur Verfügung gestellt werden.

Grundbuch

Für jedes Grundstück wir beim zuständigen Amtsgericht ein Grundbuch geführt. Es enthält wichtige Informationen über das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die darauf ruhenden Belastungen.

Grundbuchauszug

Abschrift aller zu einem Grundbuch bestehenden Grundbucheintragungen, die jeder einsehen darf, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann.

Grundpfandrecht

Bezeichnung für Grundschulden, Hypotheken, also dingliche Kreditsicherheiten im Zusammenhang mit der Verpfändung von Immobilien. Eintrag im Grundbuch.

Grundschuld

Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Absicherung eines Darlehens im Grundbuch belastet wird.

Grundschuldbestellung

Erklärte Zustimmung in einer notariellen Urkunde des Eigentümers, zur Belastung seines Grundstückes eine Grundschuld in das Grundbuch ein zu tragen.

Hypothek

Grundpfandrecht, das in das Grundbuch eingetragen wird.

Hypothekendarlehen

Fremdmittel, die von Hypothekenbanken für Bauvorhaben oder Immobilienerwerb zur Verfügung gestellt werden. Das Darlehen wird durch die Grundschuld abgesichert, d.h. das Wohneigentum haftet für die Darlehenssumme.

Kapitaldienst

Laufende Ausgaben (Zinsen, Tilgung) zur Schuldenbedienung.

Konditionen

Bedingungen für eine Darlehen (hierzu gehören z. B. Nominalzinssatz, Tilgungssatz, Auszahlungskurs, Zahlungsweise etc.).

Nebenkosten

Dies sind neben den „reinen Baukosten“, z. B. Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Maklergebühren, etc.

Nominalzins

Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist.

Notaranderkonto

Ein vom Notar treuhänderisch verwaltetes Konto für die Verwahrung von Fremdgeldern z. B. beim Immobilienkauf. Der Notar ist für die richtige Verteilung des Geldes an die am Projekt beteiligten Parteien verantwortlich und haftbar. Für die Kontoführung fallen Verwaltungskosten an.

Notarieller Kaufvertrag/Beurkundung

Vom Gesetzgeber verlangte Form des Kaufvertrages.

Pfandbriefe

Übertragbare Schuldverschreibungen, die Hypothekenbanken als Wertpapiere ausgeben, um Geld zu beschaffen, das als Hypothekendarlehen weitergegeben wird.

Policedarlehen

Darlehen einer Versicherung auf eine Kapitallebensversicherung in Höhe von maximal 100% des Rückkaufwertes der Versicherung.

Rangstelle

Werden Grundpfandrechte eingetragen, regelt die Rangstelle die Reihenfolge der Ansprüche bei Zwangsversteigerungen. Hypothekendarlehen werden in der Regel nur an die erste Rangstelle vergeben.

Restschuld

Höhe des noch zu bezahlenden Darlehens nach der Zinsbindungsfrist.

Risikolebensversicherung

Todesfallabsicherung im Falle des unerwarteten Todes des Versicherten. Ist bei der Übernahme höherer Darlehensverpflichtungen sehr sinnvoll.

SCHUFA

Abkürzung für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Dient den Kreditinstituten zur Ermittlung der Bonität des Kunden vor der Vergabe eines Darlehens.

Tilgung

Die vertraglich vereinbarte Rückzahlung der Darlehenssumme. Bei Annuitätendarlehen erhöht sich der Tilgungsbetrag um den Teil, um den sich der Zinsanteil reduziert.

Tilgungsstreckung

Wird ein Disagio vereinbart, erhält der Darlehensnehmer einen um das Disagio verringerten Betrag. Die Finanzierungslücke kann mit einem Zusatzdarlehen ausgeglichen werden. Diese Tilgungsstreckung wird zuerst getilgt, während das eigentliche Darlehen tilgungsfrei bleibt.

Tilgungsaussetzung

Unter bestimmten Umständen kann die Tilgung für einen gewissen Zeitraum ausgesetzt werden. Zinsen müssen allerdings weiterbezahlt werden. Später setzt die Tilgung meist wieder höher ein.

Variabler Zins

Veränderlicher Zins, der sich während der Laufzeit an die Marktgegebenheiten anpasst.

Verkehrswert

Bezeichnet den Preis einer Immobilie, der am Tag der Ermittlung unter Berücksichtigung aller Besonderheiten, wie insbesondere Lage, Zustand, Ausstattung etc., zu erzielen wäre.

Versicherungsschutz

Sicher das Eigentum und Finanzierung in Notfällen.

Vorfälligkeitsentschädigung
Entgelt für das Kreditinstitut bei vorzeitiger Rückzahlung während der Zinsfestschreibung eines Darlehens. Kann in Abhängigkeit von Zinsniveau und restlicher Zinsfestschreibung sehr teuer werden.

Wertermittlung

Die Wertermittlung für ein Gebäude/Grundstück wird üblicherweise von einem Gebäudeschätzer durchgeführt. Die Schätzung wird von Kreditinstituten zur Festlegung des Beleihungswertes gefordert.

Zinsfestschreibung

Zeitraum, für den Zinsen vom Kreditgeber garantiert werden.

Zwangsversteigerung

In der Regel durch Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers verursacht. Wird vom Kreditgeber mit dem zuständigen Amtsgericht angestrengt.

Zwischenfinanzierung

Kurzfristige Fremdmittel, welche die Zeit bis zur Auszahlung der langfristigen Fremdmittel überbrücken. Insbesondere im Rahmen der Finanzierung über Bausparkassen häufig der Fall, wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Der Darlehensnehmer hat für den Zeitraum der Zwischenfinanzierung einen deutlich höheren Zinssatz zu zahlen.