Lexikon der Baunebenkosten

Nebenkosten einplanen

Neben den eigentlichen Herstellungskosten eines Gebäudes treten vor, während und nach der eigentlichen Bauphase noch weitere Kosten – die Baunebenkosten – an.

Wer in seiner Baufinanzierung nur den Preis fürs Grundstück und Haus bzw. Eigentumswohnung berücksichtigt, läuft Gefahr, ein finanzielles Fiasko zu erleben, denn die notwendigen Nebenkosten machen ca. 8 – 10 % des Gesamtaufwandes aus.

Zu Beginn der finanziellen Planung können die Angaben zu den einzelnen Posten nur sehr pauschal sein. Je weiter das Vorhaben vorangetrieben wird, umso genauer lassen sich die Nebenkosten beziffern. Jedoch sollte man bevor verlässliche Zahlen vorliegen, eher großzügig planen.

Begriffe der Baunebenkosten und Steuern

Architektenhonorar
Es fallen ca. 3 – 10 % der Baukosten als Honorar an. Das Architektenhonorar unterliegt gesetzlichen Bestimmungen und ist nicht frei verhandelbar. In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sind die Leistungsvergütungen entsprechend des Umfanges der Architektenleistung, der Baukosten und der Schwierigkeit der Bauaufgabe aufgeführt.

Außenanlagen
Kosten für die Außenanlagen sind sehr individuell und unterschiedlich. Beträge unter 5.000 € sind aber eher unrealistisch.

Bauabzugssteuer
Zum 01.01.2002 wurde das Einkommensteuergesetz um die Bauabzugssteuer ergänzt. Damit will die Bundesregierung die illegale Beschäftigung im Baugewerbe eindämmen. Von Bedeutung ist diese Steuer für Vermieter (Haus- und Wohnungseigentümer, die mehr als zwei Wohnungen fremd vermieten) und Unternehmer, die Bauleistungen (dazu gehören auch Reparaturen, Modernisierungen) in Auftrag geben. Zukünftig muss jeder Bauherr 15 % der Rechnungssumme, die er für eine Bauleistung bezahlen muss, direkt an das Finanzamt des beauftragten Bauunternehmens bzw. des Handwerkers abführen. Für die Richtigkeit des abgeführten Betrages (15 % inkl. MwSt.) ist der Kunde/Bauherr selbst verantwortlich und haftet gegebenenfalls für falsch berechnete Abgaben.

Befreit wird man von dieser Abzugsbesteuerung, wenn das beauftragte Bauunternehmen oder der Handwerker eine Freistellungsbescheinigung des Finanzamts vorlegt oder die Baumaßnahme einen gewissen Rechnungsbetrag (5.000 Euro) nicht überschreitet (Bagatellgrenze). Die Freistellungsbescheinigung sollte, in Kopie, den Rechnungen beigefügt werden. Verstöße gegen die Bauabzugsbesteuerung werden mit bis zu 25.000 Euro geahndet, die der Auftraggeber zu zahlen hat.

Private Hausbauer oder Hausbesitzer, die ihr Eigentum renovieren oder umbauen sowie Immobilienbesitzer, die nicht mehr als zwei Wohnungen vermieten, sind von der Bauabzugssteuer nicht betroffen. Da es hier aber auch wieder einige Ausnahmen gibt, sollten Sie sich, sofern Sie Eigentum vermieten (auch Garagen und KfZ-Stellplätze) genau informieren.

Bauherrenhaftpflichtversicherung
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt den Bauherren während der Bauzeit als Eigentümer des Grundstücks und des entstehenden Bauwerks. Als Bauherr tragen Sie auch das Risiko, dass Schäden an dem entstehenden Bauwerk unvorhergesehen eintreten können. Sie müssen als Bauherr gewährleisten, dass die Baustelle keine Gefahr für andere Personen oder Sachen darstellt.

Bauleistungsversicherung
Eine Bauleistungsversicherung (früher Bauwesenversicherung) ist vergleichbar mit einer Kaskoversicherung für das entstehende Bauwerk. Sie umfasst alle Beschädigungen und Zerstörungen an Bauleistungen und Baumaterial, die während der Bauzeit auf der Baustelle unvorhergesehen eintreten. Die meisten Schadenursachen sind ungewöhnliche oder außergewöhnliche Naturereignisse, Konstruktions-, Material-, und Ausführungsfehler, unbekannte Eigenschaften des Baugrundes, sowie fahrlässige, böswillige und vorsätzliche Handlung Dritter. Den Umfang der Leistungen sowie die Höhe der Beiträge sollte man sich von einer seriösen Versicherungsgesellschaft anbieten lassen.

Baunebenkosten
Im Verlaufe der Bauzeit kommen zusätzliche Kosten auf Sie zu: Bauschuttbeseitigung, Baustrom- und Wasserversorgung, Straßenreinigung während der Bauzeit, Bauhaftpflichtversicherung usw.

Bauzeitfinanzierung
Ein zusätzlicher finanzieller Aufwand ergibt sich durch die Finanzierung des entstehenden Hauses, während Sie noch mit Miete in der alten Wohnung belastet sind.

Bearbeitungskosten für Darlehen
Für die Bearbeitung Ihres Darlehensantrages verlangen einige Kreditgeber Bearbeitungsentgelte. Diese betragen von 0 bis 1 % der Darlehenssumme. Eine Reihe von Kreditinstituten verzichten auch auf dieses Entgelt.

Bereitstellungszinsen
Mit Bereitstellungszinsen muss der Kreditnehmer rechnen, wenn ein Kredit abgerufen aber noch nicht in Anspruch genommen ist. Die Kreditinstitute fordern eine Gebühr für die Zeit, in der das abgerufene Kapital zur Verfügung gehalten wird. Für die Kapitalbereitstellung ist mit 0,25 % Zinsen pro  Monat zu rechnen.

Erschließungskosten
Ohne Strom, Gas, Wasser, Abwasser oder Telefon lässt sich ein Eigenheim nicht bewohnen. Die Erschließung mit diesen Medien verursacht z. T. erhebliche Kosten. Hier hilft nur, den Erschließungsgrad des ins Auge gefassten Grundstücks festzustellen und bei den entsprechenden Versorgungsbetrieben oder der Gemeinde die voraussichtlichen Kosten zu erfragen.

Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer fällt bei fast jedem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes an. Diese beträgt 3,5 % auf die Bemessungsgrundlage und ist vom Käufer zu bezahlen. In Einzelfällen kann die Befreiung der Grunderwerbssteuer beantragt werden (z. B. bei Erbfall, Schenkung, Rückübertragung, Erwerb durch Ehegatten).

Grundsteuer
Auf der Basis des Einheitswertes setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag fest. Die Gemeinde ist zuständig für die Festlegung des Grundsteuerhebesatzes (erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde). Die Grundsteuer wird aus dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz ermittelt.

Handwerkabrechnung
Auf die von den Handwerkern abgegebenen Angebote sollten Sie von Anfang an sicherheitshalber nochmals ca. 10 % Mehrkosten einplanen. Verlangen Sie immer eine Rechung für die vom Handwerksbetrieb geleistete Arbeit bzw. das material. Auf Schwarzarbeit sollten Sie sich bei Ihrem Hausbau nicht einlassen.

Hausanschlusskosten
Als voll erschlossen gilt ein Grundstück, wenn die Ver- und Entsorgungsleitungen bis an die Grundstücksgrenze herangehen. Für den Anschluss des Hauses werden nochmals Entgelte erhoben. Solange von den Versorgungsbetrieben keine Angaben vorliegen, sollten pro Medium 2.000 € eingeplant werden.

Kontoführungskosten
Für die Führung Ihres Darlehenskontos verlangen einige Kreditinstitute jährliche Kontoführungsentgelte, z. B. 25 € p.a..

Maklergebühren
Durchschnittlich ist mit einem Wert von 3,5 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. zu rechnen

Notariatskosten
Für die Eigentumsübertragung und Beurkundung berechnet der Notar durchschnittlich 1 % des Kaufpreises. Darüber hinaus sind weitere 0,5 % der Darlehenssumme für die Grundschuldbestellung an den Notar zu zahlen.

Renovierungskosten
Beurteilen Sie zusammen mit einem Fachmann die erforderlichen Maßnahmen auf Durchführbarkeit und Kostenaufwand.

Schätzkosten für die Wertermittlung
Für die Wertermittlung Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks erwarten Sie Kosten zwischen 0,2 % und 0,5 % des Objektwertes. Die Wertermittlung wird von manchen Banken als Grundlage für die Darlehenshöhe gefordert. Zahlreiche Kreditinstitute verfügen über Mitarbeiter, die anhand der Objektbesichtigung bzw. Einsicht in die Baupläne und Berechnungsunterlagen eine eigene Bewertung kostenlos durchführen.

Umzugskosten
Meist fallen Kosten für ein geeignetes Fahrzeug, Umzugskartons, Verpackungsmaterial, Verpflegung der Helfer usw. an. In der Regel kosten ein Umzug zwischen 1.500 € und 3.000 €, je nach Umfang und Entfernung.